STEP 6 감리자 지정 및 계약

【감리 및 감리제도 구분】

• 감리란 건축주를 대신하여 공사가 설계도면에 따라 올바르게 시공되고 있는지 감독하는 업무를 의미합니다.
• 감리자는 건축법에 따라 건축물, 설비 또는 공작물이 설계도서 내용대로 시공되고 있는지를 확인하며, 품질, 공사 및 안전관리에 대한 지도를 담당하는 사람입니다.
• 감리제도는 공공부문과 민간부문으로 구분되며, 각각 관련 법률에 따라 적용됩니다.
  • 공공부문: 건설기술진흥법 적용 (예: 공공시설의 대형 공사 시 국가 지정 감리자 필수)
  • 민간부문: 건축법, 건축사법, 주택법 적용 (예: 민간 아파트 건설 시 건축주가 감리자 지정)

【감리 대상 공사】

• 건축주는 다음과 같은 공사에 대해 감리자를 지정해야 합니다.
  • 건축허가 대상 공사 (건축신고 대상 제외)
  • 리모델링 공사
  • 다중이용 건축물 공사
  • 예시: 다중이용 건축물은 병원, 대형마트, 극장과 같은 불특정 다수가 사용하는 시설을 포함합니다.
• 공동주택 공사의 경우, 주택법에 따라 20세대 이상인 경우 사업계획승인자가 감리자를 지정합니다.

【허가권자의 감리자 지정】

• 일반적으로 감리자는 건축주가 지정하지만, 다음 조건에 해당하는 경우 허가권자가 감리자를 지정합니다.
  • 건축주가 직접 시공하는 소규모 건축물(200㎡ 이하 주거용 건축물, 단독주택 제외)
  • 30세대 미만의 분양 목적 건축물 (다세대주택, 연립주택, 아파트)
• 관련 법규: 건축법 시행령 제19조의2에 의거하여 허가권자가 지정합니다.
• 건축주는 착공신고 전에 공사감리자 지정 신청서를 허가권자에게 제출해야 하며, 허가권자는 7일 이내에 감리자를 지정하여 통보합니다.
• 통보된 감리자와 계약을 체결한 후, 감리자를 임의로 변경할 수 없습니다(감리자 귀책사유 제외).

【감리비 산정】

• 감리비는 국토교통부가 고시한 ‘공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준’에 따라 산정합니다.
• 대한건축사협회에서 제공하는 용역대가 산정 프로그램을 통해 공사 규모별 감리비를 확인할 수 있습니다.
• 실비정액가산 방식도 사용되며, 산정 방식은 다음과 같습니다.
  • 직접인건비: 인원수 × 노임단가
  • 직접경비: 직접인건비의 10%~30% (예: 여비, 현장운영경비)
  • 제경비: 직접인건비의 110%~120%
  • 기술료: 직접인건비와 제경비의 20%~40%
  • 최종 감리비 = 직접인건비 + 직접경비 + 제경비 + 기술료
• 예시: 500억 원 규모의 대형 건설공사에서 감리비 산정 사례로 직접인건비가 5억 원일 경우, 최종 감리비는 약 12억 원까지 산정될 수 있습니다.

【감리계약 및 기타 감리자 선정】

• 감리계약은 국토교통부 고시 ‘건축물 공사감리표준계약서’를 기반으로 체결합니다.
• 계약 내용은 필요에 따라 추가, 수정이 가능하며, 특약 사항을 통해 구체적인 조항을 포함할 수 있습니다.
• 건축주는 건축공사 외에도 소방, 정보통신, 전기공사에 대해서도 각각 감리자를 선정하고 관련 법령에 따라 계약을 체결해야 합니다.

소방, 정보통신, 전기공사 감리자 지정대상 공사

• 소방감리: 소화전, 스프링클러, 자동화재탐지설비 등 주요 소방시설
  • 관련 법규: 소방시설공사업법
• 정보통신감리: 공사금액 1억 원 이상 또는 연면적 5,000㎡ 이상 건축물의 정보통신설비
  • 관련 법규: 정보통신공사업법
• 전기감리: 수전용량 75KW 이상 또는 공사비 5천만 원 이상의 전력시설물
  • 관련 법규: 전력기술관리법

【추가 참고사항】

• 감리자는 계약 체결 이후 해당 공사 현장을 주기적으로 방문하여 공사의 품질 및 안전을 확인하고 보고서를 제출해야 합니다.
• 예시: 아파트 공사 현장에서는 감리자가 매주 현장을 방문하여 철근 배치, 콘크리트 타설 상태 등을 점검하고 보고서를 작성합니다.

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