STEP 5 시공사 선정 및 계약

서론

건축 프로젝트에서 시공사의 선정은 전체 프로젝트의 성공 여부를 좌우할 정도로 중요한 단계입니다. 시공사는 건축 품질, 예산 관리, 그리고 공사 기간 준수에 직접적인 책임이 있기 때문에, 적합한 시공사를 선택하지 않으면 프로젝트가 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 위험이 있습니다. 예를 들어, 한 대규모 상업 건축 프로젝트에서는 시공사의 공정 관리 미흡으로 인해 공사 기간이 6개월 이상 지연되고, 추가 공사비가 발생한 사례가 있었습니다. 이처럼 시공사의 역량에 따라 프로젝트의 성패가 좌우될 수 있습니다. 특히 건축비용의 대부분이 시공과 관련된 만큼 신뢰할 수 있는 시공사를 선택하는 것이 필수적입니다. 이번 글에서는 시공사 선정 방법, 철거 신고 절차, 그리고 계약 시 유의해야 할 사항들을 알아보겠습니다.

---

 

 

본론

1. 시공사 선정 방법

시공사 선택이 중요한 이유
시공사는 프로젝트의 품질과 일정, 비용에 직접적인 영향을 미칩니다. 따라서 부실 업체를 피하고 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택해야 합니다.

체크 포인트

체크 포인트	체크사항 및 확인방법
건설업 등록 및 실적 확인	건설사로부터 건설업등록증 및 건설업등록수첩을 제출받아 확인. 대한건설협회 홈페이지에서 시공능력 평가액 및 실적 확인. 추가적으로 한국엔지니어링협회나 지방자치단체의 건축 관련 데이터베이스에서 시공 실적 및 기술자 명단을 확인할 수 있습니다.
기술자 현황 확인	한국건설기술인협회 발급 '건설 기술자 보유증명서' 제출 확인. 필요시 고용보험 가입확인서 제출 요청. 기술자 수와 착공건수 비교
계약일 현재 착공 현황	기술자 대비 과다 착공건수는 부실 의심 사유. 기술자 5명 기준 10건 이상 착공 시 철저한 확인 필요
사무실 및 대표자 확인	시공사 사무실 방문 및 임차계약서 등 운영 상태 확인. 부실업체는 사무실이 없거나 대표자를 자주 변경할 가능성 있음
제재 현황 파악	대한건설협회 발급 '제재처분 확인서' 제출. 영업정지, 등록말소 여부 확인
기타	대표자 면담을 통해 경영 마인드, 경험, 투명성 판단. 기 시공 건축물 건축주의 의견 청취 가능

---

 

 

 

2. 건축물 철거 및 멸실 신고

건축물 철거를 위해서는 철거 예정일 7일 전까지 철거·멸실 신고서를 허가권자에게 제출해야 합니다. 이 과정에서 전문 철거업체의 도움을 받는 것이 일반적입니다.

철거 신고 시 첨부 서류

• 해체공사 계획서
• 석면조사 결과 사본(해당 건축물일 경우)

---

3. 공사 계약 시 유의사항

공사 계약은 반드시 정부가 고시한 '민간건설공사 표준도급계약서'를 활용해야 합니다. 이 표준계약서에는 공사 도면과 자재 내역, 공사비 지급 조건, 설계 변경 시 조정 절차 등의 조항이 포함되어 있습니다. 예를 들어, 공사 도면에 명시된 범위와 자재 명세가 계약서에 구체적으로 기록되지 않으면 향후 시공 중 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이 계약서는 분쟁 소지를 최소화하고 공정한 계약 체결을 돕기 위해 국토교통부에서 마련한 것입니다.

계약 시 체크 포인트

유의사항	기대효과
공사도면과 공사비 세부 내역서 첨부	누락 여부 및 공사 범위 확인. 예를 들어, 과거에 한 프로젝트에서 자재 명세서에 특정 브랜드의 방수재가 명시되지 않아 시공 후 누수가 발생한 사례가 있습니다. 자재의 종류, 단가, 시공 방법 등을 구체적으로 기재하면 이러한 문제를 예방할 수 있습니다.
공사비 지급 조건 명기	계약금, 중도금, 잔금 등의 지급 조건을 명시하여 공사 진척에 따른 비용 지급 관리 가능
설계 변경 조건 확인	현장 상황에 따라 설계 변경이 필요한 경우 조정 조건을 사전 합의하여 이해관계 충돌 방지
전기, 수도, 가스 등 비용 명시	인입 비용 및 인허가 비용 부담 주체를 명확히 하여 분쟁 소지 사전 차단
공사계약 해제 조건 명기	상호 신뢰가 무너질 경우 법적 분쟁을 방지하기 위해 해제 조건을 계약서에 포함
하자보수보증서 제출	공사 후 발생하는 하자에 대한 분쟁 해소 및 보수를 보장

---

 

 

결론

시공사 선정과 계약 체결 과정에서 철저한 검토와 서류 확인은 건축 프로젝트의 성공을 위한 첫걸음입니다. 올바른 시공사를 선택하면 프로젝트의 품질과 예산이 안정적으로 관리될 수 있으며, 불필요한 분쟁을 방지할 수 있습니다. 또한, 계약 단계에서 충분한 협의와 조건 명시는 향후 발생할 수 있는 설계 변경이나 하자 보수 문제를 원활하게 해결하는 데 도움이 됩니다. 신뢰할 수 있는 시공사를 선택하고 분쟁을 예방하기 위해 꼼꼼한 계약서 작성이 필수적입니다. 계약서 작성 시 간과하기 쉬운 중요한 항목으로는 공사 기간 명시, 지체상금 조건, 자재의 품질 기준, 인허가 및 공사비 분담 조건 등이 있습니다. 이러한 항목을 명확히 기록하면 향후 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다. 이번 가이드를 통해 안정적이고 성공적인 건축 프로젝트를 진행할 수 있기를 바랍니다.