건축물의 높이 산정 기준과 법적 규정 총정리

 

1. 건축물 높이 경쟁의 역사

1920년대 말 뉴욕에서는 크라이슬러 빌딩과 맨해튼 은행 빌딩 간의 치열한 높이 경쟁이 벌어졌다. 맨해튼 은행 빌딩은 283m로 계획되었으나, 크라이슬러 빌딩은 319m의 스테인리스 안테나를 추가하며 뉴욕에서 가장 높은 빌딩의 타이틀을 차지했다. 그러나 이 기록도 오래가지 못하고 1931년 엠파이어 스테이트 빌딩(381m, 첨탑 포함 443.2m)이 완공되며 마천루 경쟁은 새로운 국면을 맞았다.

이러한 경쟁 속에서 마천루 지수(Erection Index) 개념이 등장했으며, 이는 초고층 빌딩이 건설될 때마다 경제적 공황이 뒤따랐다는 점을 지적하는 경제학적 개념으로 주목받았다.

 

 

2. 건축법에서의 건축물 높이 산정 기준

(1) 건축물의 높이를 산정하는 목적

건축법에서는 건축물의 안전, 일조, 통풍, 채광, 미관 등의 도시 환경을 고려하여 높이를 규제하고 있다. 또한 토지이용의 효율성을 높이기 위해 높이제한 규정을 마련하고 있다.

(2) 건축물 높이 산정 기준

건축물의 높이는 기본적으로 지표면에서 건축물의 상단까지의 수직거리로 산정한다. 그러나 구체적인 적용 방식은 다음과 같이 나뉜다.

① 건축물 높이제한 적용 시 기준

• 원칙적으로 전면도로의 중심선을 기준으로 높이를 산정
• 전면도로에 고저차가 있는 경우 가중평균 높이를 산정하여 기준면으로 설정
• 대지가 전면도로보다 높은 경우, 고저차의 1/2만큼 조정한 높이를 기준으로 적용

② 일조권 적용 시 건축물 높이 산정 기준

• 건축물 대지와 인접 대지 간 고저차가 있는 경우 평균 수평면을 기준으로 높이 산정
• 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 공동주택을 복합용도로 건축하는 경우, 가장 낮은 부분을 기준으로 건축물 높이를 적용 (도심 공동화를 방지하기 위한 정책)

 

 

 

3. 옥탑 및 돌출 구조물의 높이 포함 여부

건축물 외관에는 다양한 돌출 구조물이 포함될 수 있는데, 이들의 높이 포함 여부는 다음과 같이 정해진다.

• 높이 포함되는 경우:
  • 옥상에 설치된 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 옥탑 등이 건축면적의 1/8(공동주택 85㎡ 이하의 경우 1/6) 이상이거나, 높이가 12m를 초과할 경우 초과분 포함
    
    
    
• 높이 제외되는 경우:
  • 지붕 마루 장식, 굴뚝, 방화벽 돌출부 등 장식적 요소
  • 50% 이상 개방된 난간벽

 

 

 

4. 건축물 높이제한 법규

건축물 높이제한 규정은 여러 법률에서 다루고 있으며, 주요 내용은 다음과 같다.

법명	규정
국토의 계획 및 이용에 관한 법률	용도지역 및 용도지구에서의 높이제한
건축법	건축물의 높이제한 및 일조권 확보를 위한 높이제한

또한, 필로티 구조의 경우 1층 전체가 필로티로 구성되었다면 필로티 층고는 건축물 높이에 포함되지 않는다. 다만, 계단실과 승강기실, 경비실 등의 필수 공간이 포함된 경우에 한정된다.

 

 

 

5. 건축물 높이 산정의 실무 적용 사례

📌 사례 1: 경사로에 접한 건축물

전면도로의 고저차가 3m이고, 건축물이 가로 20m, 세로 10m로 접하고 있다면:

• 대지에 접한 둘레 길이: (20m×2) + (10m×2) = 60m
• 대지에 접한 면적: [(20m×3m/2)×2 + (10m×3m)] = 90㎡
• 가중평균 높이: 90/60 = 1.5m
• 최종 건축물 높이 = 기본 높이 + 1.5m

📌 사례 2: 전면도로보다 높은 대지에 위치한 건축물

• 전면도로와 대지 지표면 간의 높이 차가 3m라면 고저차의 1/2(1.5m)만큼 조정하여 높이 산정

 

 

 

6. 결론

건축물 높이 산정은 단순한 측정이 아니라 법적 기준과 도시 계획적 고려 사항을 모두 반영해야 하는 복잡한 과정이다. 특히 건축물 높이 제한은 용도지역, 일조권 확보, 경사로 여부 등 다양한 요소에 따라 다르게 적용되므로, 사전 검토가 필수적이다. 또한, 실무에서는 이러한 규정을 적절히 해석하고 적용하여 설계 및 인허가 과정에서 문제가 발생하지 않도록 해야 한다.