바닥면적 산정의 예외: 건축법 기준과 실무 적용 방법

1. 바닥면적 산정이란?

바닥면적 산정은 건폐율 및 용적률 계산의 핵심 요소로, 건축법에 따라 특정 구조물은 예외적으로 산정에서 제외될 수 있습니다.
이 글에서는 바닥면적 산정에서 제외되는 항목과 실무에서 적용할 때 주의할 점을 정리해 보겠습니다.

---

2. 바닥면적에 포함되지 않는 시설과 구조물

 

1) 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락

✅ 층고 1.5m 이하(경사지붕은 1.8m 이하)일 경우 바닥면적 제외
✅ 옥상에 설치된 승강기탑도 예외 적용 가능

👉 주의점

• 1.5m를 초과하는 경우 바닥면적에 포함
• 옥상 출입을 위한 승강장은 예외 인정됨

---

 

2) 건축물 내부·외부에 설치된 특정 시설

✅ 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트 등
✅ 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기
✅ 건물 간 화물 이동용 컨베이어 벨트

👉 예외 조건

• 물탱크가 건축물의 중간층에 설치되면 바닥면적에 포함

---

3. 지하층 관련 바닥면적 산정 기준

1) 지하 물탱크 및 기계실

✅ 사람이 출입할 필요 없는 지하 피트 공간은 바닥면적 제외
✅ 단, 펌프실 등 다른 용도가 함께 있는 경우 포함됨

2) 급수탱크, 저수조탱크

✅ 점검용 공간을 제외하면 바닥면적 제외
✅ 하지만 제어판, 양수 펌프가 포함되면 바닥면적에 산입됨

---

4. 옥상 설비 관련 바닥면적 포함 여부

1) 옥상 물탱크, 냉각탑

✅ 지붕, 벽, 기둥이 있는 실내형 구조물이면 바닥면적 포함
✅ 차폐시설(지붕 없음)만 있는 경우 제외

👉 실무 적용 팁

• 옥상 설비를 차폐 시설로 설계하면 바닥면적을 줄일 수 있음

---

5. 공동주택 내 특정 시설의 바닥면적 제외 기준

✅ 공동주택(아파트, 연립주택, 기숙사 등)의 지상층에 위치한 경우
✅ 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설, 생활폐기물 보관함 등은 바닥면적 제외

👉 유의사항

• 지하층에 위치한 기계실·전기실은 바닥면적 포함

---

6. 리모델링 시 외벽 마감재 추가의 영향

✅ 사용승인 15년 이상 경과한 건축물에서 외벽 마감재 추가 시 바닥면적 증가 없음
✅ 하지만 15년 미만의 경우 외벽 두께 증가로 바닥면적 증가

👉 실무 적용 팁

• 오래된 건축물 리모델링 시 용적률 관리에 유리

---

7. 외단열공법 적용 시 바닥면적 기준

✅ 외단열공법의 경우 내력벽 중심선 기준으로 바닥면적 산정
✅ 일반 내단열공법보다 바닥면적 산정에서 유리

👉 법적 근거

• 외단열 마감재는 구조체로 인정되지 않음

---

 

8. 장애인 편의시설의 바닥면적 제외 기준

✅ 장애인용 승강기, 에스컬레이터, 휠체어 리프트, 경사로 등은 바닥면적 제외

👉 실무 적용 팁

• 공공건물 및 공동주택 설계 시 장애인 편의시설 설치 의무를 준수하면서도 용적률 관리 가능

---

9. 건축법 개정으로 기존 건축물이 용적률을 초과하는 경우

1) 옥외 피난계단의 바닥면적 제외 요건

✅ 2004년 5월 29일 이전 사용승인 건축물
✅ 법 개정으로 추가 설치된 옥외 피난계단이 용적률 초과 시 바닥면적 제외

👉 주의점

• 이미 법 개정 후 건축된 건물은 해당 없음

2) 어린이집의 영유아 대피시설(미끄럼대) 관련 기준

✅ 2005년 1월 29일 이전 설치된 경우
✅ 유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단이 법정 용적률을 초과하면 바닥면적 제외

---

10. 가축사육시설 내 소독설비의 바닥면적 제외

✅ 2015년 4월 27일 이전 건축된 가축사육시설 내 소독설비는 바닥면적 제외

👉 주의점

• 이후 건축된 가축사육시설의 소독설비는 바닥면적 포함

---

11. 포치(Portico)의 바닥면적 포함 여부

✅ 건축물 본체에서 돌출된 출입구·현관용 지붕 구조물은 바닥면적 제외
✅ 단, 셔터·문·울타리 등으로 막아 내부 공간처럼 사용하면 포함

👉 실무 적용 팁

• 건축설계 시 포치를 활용하면 효율적인 공간 배치 가능

---

결론: 바닥면적 산정 예외 기준을 활용한 최적화 설계

📌 바닥면적 산정 기준을 정확히 이해하면
✔️ 용적률 초과 방지
✔️ 설계 최적화 가능
✔️ 리모델링 및 건축 인허가 시 유리

✅ 바닥면적 예외 항목을 활용하여 건축 설계를 최적화하고, 법규를 준수하면서도 공간 활용을 극대화하세요!