바닥면적과 연면적: 개념과 법적 기준

🏗️ 서론: 건축에서 ‘면적’이 중요한 이유

건축 설계와 인허가 과정에서 ‘면적’은 매우 중요한 기준이 된다. 특히 바닥면적(Floor Area)과 연면적(Total Floor Area)은 「건축법」에서 명확히 정의되며, 각종 건축 규제와 건축 계획에 필수적으로 고려해야 하는 요소다. 이번 글에서는 바닥면적과 연면적의 개념을 명확히 정리하고, 면적 산정 기준 및 법적 적용 사항을 알아보겠다.

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📏 바닥면적(Floor Area)과 연면적(Total Floor Area)의 정의

✅ 바닥면적이란 건축물의 각 층에서 벽, 기둥 등의 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 의미한다. 즉, 개별 층의 면적을 말하며, 이는 건축물대장에 기재되는 면적과 동일하다.

✅ 연면적은 하나의 건축물 내 모든 층의 바닥면적을 합한 값이다. 연면적은 용적률 산정의 기초가 되며, 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제4호에 따라 산정된다.

📌 쉽게 정리하면?

• 바닥면적 = 개별 층의 수평투영면적
• 연면적 = 모든 층의 바닥면적 합계

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📐 바닥면적의 산정 기준 및 특수 사례

🏢 1) 구획의 중심선 기준

바닥면적 산정 시, 건축물의 외곽이 아닌 구획의 중심선을 기준으로 면적을 계산한다.

 

🏗️ 2) 벽·기둥의 구획이 없는 건축물

「건축법 시행령」에서는 지붕 끝부분으로부터 1m 후퇴한 선을 바닥면적 산정 기준으로 정하고 있다.

🏔️ 3) 경사진 건축물

경사진 건축물의 경우 수평투영면적으로 산정하거나, 경사지붕의 바닥 슬라브 면적을 포함하는 기준이 적용될 수 있다.

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🌿 발코니(Balcony)와 바닥면적 산정

발코니의 바닥면적 포함 여부는 다음과 같이 결정된다.

📌 바닥면적 포함 계산식
전체 발코니 면적 - (발코니가 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m)

✅ 확장형 발코니의 경우, 구조체의 단열공법에 따라 바닥면적이 산정된다.

🚨 발코니를 실내 공간으로 편입할 경우, 바닥면적에 포함될 가능성이 높음

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🚗 필로티(Piloti) 구조와 바닥면적 적용

✅ 바닥면적에서 제외되는 경우

• 공중의 통행이나 차량의 통행을 위해 개방된 공간
• 공동주택의 주차장으로 사용되는 필로티

🚨 바닥면적에 포함되는 경우

• 필로티 공간이 사유화되거나 실내 공간화된 경우
• 벽면적의 50% 이상이 막힌 구조일 경우

📌 필로티 공간은 주차장으로 사용되지 않는 경우 대부분 바닥면적에 포함될 수 있다.

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🔍 바닥면적과 연면적이 중요한 이유

바닥면적과 연면적은 건축 인허가 및 건축 기획 단계에서 반드시 고려해야 하는 요소이다. 특히, 용적률과 건폐율 산정의 기본이 되며, 건축 비용 및 설계 방향에 큰 영향을 미친다.

✅ 건폐율 적용 → 건축면적(건축물이 대지에 차지하는 면적) 기준
✅ 용적률 적용 → 연면적 기준
📌 용적률 제한이 있는 경우, 연면적을 줄이는 설계가 필요하다.

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🏆 결론 및 요약

✅ 핵심 요약
1️⃣ 바닥면적: 개별 층의 수평투영면적
2️⃣ 연면적: 건축물의 모든 층의 바닥면적 합
3️⃣ 발코니: 일정 조건에서 바닥면적에 포함될 수 있음
4️⃣ 필로티: 개방된 공간은 제외되나, 실내화되면 포함됨
5️⃣ 건폐율과 용적률: 바닥면적과 연면적이 직접적인 영향을 미침

📌 건축 설계를 할 때, 법적 기준을 철저히 검토하여 최적의 건축 계획을 수립하는 것이 중요하다.

 

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